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一、土地所有權和使用權的區(qū)別

我國實行土地所有權和土地使用權相分離的制度。

土地所有權是土地所有制在法律上的體現(xiàn)，是土地所有者依法對土地實行占有、使用、收益和依照法律做出處分并排除他人干涉的權利。土地所有權分國有土地所有權和集體土地所有權。

土地使用權是指使用人根據(jù)國家法律、文件、合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對國家和集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權利。土地使用權分國有土地使用權和集體土地使用權。

國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。

二、土地的分類

（一）按土地所有權分為國有土地和集體土地

我國的社會主義公有制決定了土地所有權的主體只有兩個，一個是國家，另一個是農(nóng)民集體。任何其他個人或法人均不得擁有土地所有權。

在法律上：城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬農(nóng)民集體所有。

國家所有土地

我國《土地管理法實施條例》第二條規(guī)定，國家所有的土地主要包括：

（1）城市市區(qū)的土地；

（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（3）國家依法征用的土地；

（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

農(nóng)民集體所有土地

依據(jù)先行法律規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地包括：

（1）法律規(guī)定屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)土地；

（2）宅基地、自留山、自留地。

宅基地：指農(nóng)民用于建造住房及其附屬設施的一定范圍內(nèi)的土地；

自留地：我國農(nóng)業(yè)合作化以后農(nóng)民集體經(jīng)濟組織分配給本集體經(jīng)濟組織成員長期使用的土地；

自留山：指農(nóng)民集體經(jīng)濟組織分配給其成員長期使用的少量的柴山和荒坡。

（二）按土地用途分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地

農(nóng)用地

指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

建設用地

指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。

未利用地

指農(nóng)用地和建設用地以外的土地，如沙漠、冰川等。

（三）按土地利用現(xiàn)狀分類

三、建設用地的分類及含義

建設用地按用地性質(zhì)一般分五類：商服用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。

商服用地

商業(yè)用地是指該宗地塊規(guī)劃的用地性質(zhì)是用于建設商業(yè)服務業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年?？杉毞譃榱闶塾玫?、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地。

綜合用地

綜合用地是指不同用途的土地構成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同的用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。

住宅用地

傳統(tǒng)意義上的住宅用地，有兩層含義：

一是住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。

二是供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇毩⒃郝涞陌ㄔ郝洌０ǎ撼擎?zhèn)單一住宅用地，即城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮(zhèn)混合居住用地，即城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地；農(nóng)村宅基地，即農(nóng)村村民居住的宅基地；空閑宅基地，即村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

工業(yè)用地

工業(yè)用地就是指獨立設置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。工業(yè)用地進一步細分為一類、二類、三類工業(yè)用地。

一類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。

二類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。

三類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機械制造工業(yè)、化學工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。

其他用地

其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。

四、土地使用權的獲取途徑

（一）農(nóng)民集體所有土地及國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地

農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應延長。

國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。

（二）國有建設用地

國有建設用地使用權的取得有劃撥和有償使用兩種方式，有償使用方式包括出讓、租賃和作價入股。目前，國有土地的供應方式以有償使用方式為主，有償使用和劃撥方式并存為基本思路。

1. 國有建設用地的劃撥方式

指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后，在土地使用權者依法繳納了土地補償費、安置補償費及其他費用后，國家將土地交付給土地使用者使用，或國家將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

（1）國家機關用地和軍事用地；

（2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；

（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

劃撥土地使用權的特點：

（1）劃撥土地使用權沒有期限的規(guī)定

（2）劃撥土地使用權不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，即不得流轉(zhuǎn)。如果需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，應當辦理土地出讓手續(xù)或經(jīng)政府批準。土地使用者不需要使用時，由政府無償收回土地使用權。

（3）對劃撥土地使用權用途不得改變。要改變用途要經(jīng)批準，并重新簽訂合同。不屬于劃撥范圍的，要實行有償使用。

（4）取得劃撥土地使用權不需要繳納土地有償使用費。只需要繳納國家取得土地的成本和國家規(guī)定的稅費。

2. 國有土地有償使用方式

（1）國有土地使用權出讓

指國家將一定年限內(nèi)的土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者一次性向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。

目前，國有土地出讓方式一般有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓四種形式。

1）招標出讓土地使用權

指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個人（受讓方），以書面投標的形式，競投某塊土地的使用權，土地使用權出讓方評標決標、擇優(yōu)而取。招標的文件包括：招標通知書、投標指引（或招標須知）、投標書、中標證明通知書、土地使用權出讓合同（含土地使用條件）等。

2）拍賣出讓土地使用權

指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——自然資源主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權（也可委托拍賣行拍賣），由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競買者輪番報價，最后價高者取得土地使用權。

3）掛牌出讓土地使用權

掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

4）協(xié)議出讓土地使用權

指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權。應先用地者向政府提出用地申請，經(jīng)批準后由出讓方和受讓方協(xié)商地價、出讓年限、付款方式、付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達成一致后，簽訂土地使用權出讓合同。

國家對出讓的最高年限的規(guī)定：

a. 居住用地70年

b. 工業(yè)用地50年

c. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年

d. 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

e. 綜合或其他用地50年

（2）國有土地使用權租賃

即國家將一定期限內(nèi)的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。這種方彌補了國有土地使用權出讓中一些單位一次支付出讓金有困難，或不需要長時期地使用土地者，滿足了中小投資者的需要。

（3）國有土地使用權作價入股

即將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)流失問題，又為困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要針對現(xiàn)有國有企業(yè)的劃撥土地使用權需要改制時適用。

五、哪些土地使用權可以通過劃撥獲得

對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權。

根據(jù)中華人民共和國國土資源部令第9號《劃撥用地目錄》，下列土地可以劃撥獲得

（一）黨政機關和人民團體用地

1.辦公用地。

2.安全、保密、通訊等特殊專用設施。

（二）軍事用地

（三）城市基礎設施用地

1.供水設施

2.燃氣供應設施

3.供熱設施

4.公共交通設施

5.環(huán)境衛(wèi)生設施   

6.道路廣場

7.綠地

（四）非營利性郵政設施用地

（五）非營利性教育設施用地

（六）公益性科研機構用地

（七）非營利性體育設施用地   

（八）非營利性公共文化設施用地

1.圖書館

2.博物館   

3.文化館

4.青少年宮、青少年科技館、青少年（兒童）活動中心

（九）非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設施用地

1.醫(yī)院、門診部（所）、急救中心（站）、城鄉(xiāng)衛(wèi)生院。

2.各級政府所屬的衛(wèi)生防疫站（疾病控制中心）、健康教育所、專科疾病防治所(站)。

3.各級政府所屬的婦幼保健所(院、站)、母嬰保健機構、兒童保健機構、血站（血液中心、中心血站）。

（十）非營利性社會福利設施用地

1.福利性住宅。   

2.綜合性社會福利設施。   

3.老年人社會福利設施。    

4.兒童社會福利設施。     

5.殘疾人社會福利設施。   

6.收容遣送設施。

7.殯葬設施。

（十一）石油天然氣設施用地

（十二）煤炭設施用地  

（十三）電力設施用地

（十四）水利設施用地

（十五）鐵路交通設施用地

（十六）公路交通設施用地

（十七）水路交通設施用地

（十八）民用機場設施用地

（十九）特殊用地

1.監(jiān)獄。   

2.勞教所。   

3.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

六、哪些土地使用權可以通過協(xié)議出讓獲得

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、2003年國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》等規(guī)定，以下土地使用權可通過協(xié)議出讓方式獲得：

（一）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地和工業(yè)用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一個意向用地者的；

（二）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、《國有建設用地使用權租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

（三）劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

（四）已出讓、租賃土地申請改變用地規(guī)劃條件的，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式，但《國有土地使用權出讓合同》、《國有土地使用權租賃合同》另有約定的除外；

（五）出讓的國有建設用地使用權人申請續(xù)期，可以采用協(xié)議方式；

（六）在劃撥供應的建設項目中，需要整體規(guī)劃建設的配套項目，建設用地不能分割供應的，可以采用協(xié)議方式供應；

（七）對無法單獨確定規(guī)劃條件實施供應的城市邊角地、夾心地、插花地等，可以按規(guī)劃部門批準的相鄰建設用地規(guī)劃條件，協(xié)議出讓給該建設項目主體；

（八）利用地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等公共空間進行上蓋物業(yè)或多功能立體開發(fā)利用的，其建設用地使用權以協(xié)議方式出讓給已經(jīng)取得交通建設項目建設用地的使用權人；以協(xié)議方式取得的地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等配套開發(fā)建設用地使用權，以自主開發(fā)為主，物業(yè)自持；

（九）對營利性養(yǎng)老服務機構利用存量建設用地從事養(yǎng)老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)；

（十）經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為一般競爭性企業(yè)的，原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥用地可采用協(xié)議出讓或租賃方式進行土地資產(chǎn)處置；

（十一）由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟形勢發(fā)生變化、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因，土地使用權人已依法取得的國有劃撥工業(yè)用地補辦出讓、國有承租工業(yè)用地補辦出讓，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式；

（十二）對因搬遷改造被收回原國有土地使用權的企業(yè)，經(jīng)批準可采取協(xié)議出讓方式，按土地使用標準為其安排同類用途用地；

（十三）企業(yè)改制（破產(chǎn)、兼并、合并等）時，未納入企業(yè)改制資產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營性建設用地使用權可以協(xié)議方式出讓給改制文件確定的承接主體；

（十四）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可協(xié)議方式出讓；

（十五）本實施意見發(fā)布前已形成的歷史違法用地，包括集體建設用地上已建成項目的，經(jīng)行政部門處罰后，需完善國有建設用地供應手續(xù)的，可以采取協(xié)議方式出讓；

（十六）人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求辦理國有建設用地手續(xù)，涉及出讓的，可以采取協(xié)議方式出讓給協(xié)助執(zhí)行通知書明確的土地使用者；

（十七）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形

一共分為17類土地，土地使用權轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，必須要經(jīng)過相關部門的審批或者人民法院的執(zhí)行通知書才可以進行，必須要符合相關的法律法規(guī)的規(guī)定。

七、哪些土地使用權必須通過招拍掛獲得

（一）供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；

（二）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

（三）劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（四）劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（五）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（六）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

CJW.